※渴望拥抱※寻找同年同月同日生

看到这个题目大家一定以为我疯了，事情并不像大家想象的那么难，别以为那些开发商都是什么“天才”，他们只是寻找到了“规律”。这就是人们通常所说的“道”。下面就让我们一起分析一下：
第一个步骤：找到“地主”
国家早就把土地当成商品了，所以现在自己手中拥有土地的人不占少数。
无论你身在何处，城市还是郊区，你要找到拥有土地的人——地主。他们拥有土地，但是他们通常不会自己开发，也就是所谓的自己建房在销售，你一定要找到他们！
第二个步骤：学习房地产开发的相关知识！
很多人会又说了：“你还是疯子，什么时间能学完呀？”如果这么想你又错了，你只要掌握房地产开发的流程和一些专业术语就可以了。别着急往下看。
第三个步骤：找到一家可以“挂靠”的房地产公司
    以大连为例，已经注册且经过一年以上年检的房地产开发企业就有1000多家，数字惊人吧，他们不是都有项目在做，他们会要“管理费”，通常在项目总价值的15%以下，你找一个好说话的可以控制在6%以下，这样你就可以用它公司的资质进行开发的申报了。放心你一定会找到一家合适的开发企业进行挂靠的，因为他们自己没项目，下一年的年检很难过关，所以他们也愿意你用他们的开发，更何况他们还能赚到6%。
第四个步骤：与地主签订合同
    用找到的房地产公司的名义和地主谈合作开发，这样地主会很高兴，也很愿意合作，这时你就可以发挥你在“第二个步骤”学到的知识了，谈判重点和合同内容如下：
1、        开发投入由你出（不用担心钱的问题下一个步骤我会教你），这样地主会在心里算一个帐，一算他就知道你投入的会很多，在谈判开始你就“占了一个心理优势”
2、        土地当然由地主出了，重要的是一定以他为主办理开发所需的手续，因为他是地主，能够买到土地，他在当地一定有一些关系或者影响，你要把这作为制约他的一个条件，别忘了土地在人家手里，万一因为办理手续时出了问题，人家一甩手你就白忙活了！
3、        开发过程的运作和管理一定要以你为主（这时为下一个步骤作铺垫）。
4、        利益分配以分房子为主，但要统一由你组织销售（你还要开发票呢），他也会欣然接受，因为双方都怕各自把自己分到的房子低价处理，相互会有影响，你在利益分配上不要太计较，但一定要找个明白人算好账，被忙活到最后没赚到钱！
5、        约定好日期。
第五个步骤：以签订的合同为基础，寻找建筑商
现在的建筑商满大街都是，你不用发愁，反而对建筑商可以强硬一点，谈判重点和合同内容如下：
1、        要求建筑商全款垫资，也就是你不用花一分钱盖楼，都由他出钱，核算成房子给他（放心现在房价涨的这么厉害，他一定愿意，他想找这样的还很难呢，因为工期至少一年还是跨年度，以现在的房价折合给他，他一算一年后怎么也能上涨10%，所以他能同意），注意你是把属于你自己的房子分给建筑商的，你还要算好账，这时你剩下的房子基本就是你赚到的钱了。建筑商也没有傻子，他会以同样的方式弄来源材料的。
2、        约定好工期，同样也是统一销售。
第六个步骤：弄3万块钱
你会很困惑为什么要弄3万呢，自己没有怎么办呀？你有了这两份合同在谁那里都可以借到几万块钱，太容易了，对吧？
第七个步骤：节约成本，合理分配资金
1、        开发规划图和许可证、容积率、开工许可证、建设许可证、用地许可证这四证都由地主办了你既不用花这些钱了，而且地主有关系办证会很顺利也会省钱。
2、        你要找一家有正规手续的建筑设计院，为你设计规划和户型，他们的电脑里有成千上万的数据，你要选择新潮一点的最好向“万科”的，他们电脑里一定有，选好后少给他们一些定金就能出图，余下的钱先欠着，最好把定金控制在2万以下。图纸交给将筑商。
3、        找一个国有改制的地质勘探公司，5000元就能帮你勘探，拿到数据后交给建筑商。
4、        建筑商就可以进入现场开工了。你算是忙出个样了。
第八个步骤：适时销售，回收资金
1、        销售是关键，不用怕！你不用自己销售，你要找一家销售公司，放心不用你花一分线，他们赚的是客户的钱，现在流行的是两种：一、拟定出最低价，多卖的他们拿走。二、分阶段制定销售目标按总额的百分比提成，一般是5%。所以你不用花钱自己请人卖楼，包出去，因为他们专业，你还不用花钱。你还可以利用他们的场所办公，好看还省钱。
2、        余下的5000元钱可不是乱花的，你要雇用几个人：一、懂工程的，让他看着建筑商，别把楼盖歪了，不得不防呀。二、财务人员，替你把好钱。这就够了多一个都会增加成本。别忘了：收入—成本=利润，一定要把成本减到最低。你又会问了，5000开工资够么？给他们的工资要高些，但是先讲好，预售或销售前开半工资，以后开全资。
3、        放心吧！只要你一开工就会有贪图便宜的剜门捣洞找关系找你先买房，记住只收他定金1、2万就好，给他收据，内容和合同都不要写任何东西，这样你的流动资金就会有个10万来块钱了，不要乱花钱，因为这不是你的钱，先把借来的3万还了，如果一切顺利也就是在2个月左右就能到达这步。
4、        接下来的事情不用我教你也会做了吧。

备注：操作的要点我已经都交给你们了，有问题随时沟通。